Según una nota publicada en el diario español El País, una “resolución judicial pionera” acaba de declarar —contra la práctica contractual hasta ahora vigente— que la entrega de un inmueble hipotecado al banco acreedor saldaba el total de la deuda garantizada por la hipoteca, incluso si el valor de ejecución del bien no alcanzaba para pagar el total de la deuda.

A manera de ejemplo, supongamos que una persona se presta US$ 100,000.00 de un Banco para adquirir un inmueble de igual valor. Luego, el inmueble es hipotecado en garantía de la deuda. ¿Qué pasaría si al poco tiempo de iniciado el plazo del pago los deudores dejan de pagar, debiendo, digamos, una suma de US$ 80,000.00? En ese supuesto, el Banco debería ejecutar el inmueble, cobrarse el capital y los intereses y entregar el saldo remanente a los deudores. ¿Pero qué pasaría si, producto de una depreciación significativa, el inmueble vale sólo US$ 60,000.00 al momento del remate? Pues en ese caso el Banco debería estar en la capacidad de ejecutar el inmueble y además, perseguir otros bienes y rentas del deudor (embargar su auto, su sueldo por encima de cierto mínimo).

Pues bien, esto es así en España y en muchos países (como el Perú). No obstante ello, la resolución antes mencionada ha dispuesto lo contrario, lo cual es alabado en un artículo en el mismo diario, según el cual es “inmoral” que el deudor asuma el riesgo de la depreciación del inmueble, que más bien debería asumir el Banco.

Desde nuestro punto de vista, el criterio defendido en el artículo en cuestión no toma en cuenta algunos aspectos de la mayor relevancia: ¿quién es el propietario del inmueble? ¿Quién se beneficia si el inmueble aumenta de valor? ¿De quién depende que el inmueble mantenga su valor? Como sabemos, el deudor que hipoteca su inmueble en garantía de una deuda mantiene la propiedad y normalmente también la posesión de éste. En ese sentido, si el inmueble mantiene su valor él será beneficiado con esta “plusvalía”. ¿Por qué si sucede lo contrario debería ser el banco quien asuma el riesgo? Cabe precisar en este punto que el valor de un inmueble puede variar por factores exógenos (oferta y demanda, desastres naturales, regulación del Estado) que en principio no son controlados por los deudores ni por los Bancos; o por factores endógenos (como el uso y cuidado que se le dé al inmueble).  Sobre estos últimos, por lo menos, es el deudor quien tiene un mayor control. ¿Por qué entonces es inmoral que el deudor asuma el riesgo de depreciación?

Una cosa distinta sería que el Banco recupere voluntariamente el bien para evitar una depreciación.  Pero una regla legal (o jurisprudencial) no debería establecer una regla imperativa sobre el particular.

Mario Zúñiga
Colaborador de RxR

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